ReevoБлог

"Общие зоны" действительно стали общими

2009-11-21T23:33:00.000-08:00

Мы не могли не поделиться с вами этой замечательной новостью - в вопросе общих зон к административным зданиям теперь можно применить нормы Жилищного кодекса.

«Это достаточно революционный подход, который должен изменить всю существующую практику по данному вопросу», - сказал сегодня на пресс завтраке «Осенние тренды на рынке недвижимости» Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».

По его словам, на практике встречались случаи, когда все помещения в здании принадлежат одному собственнику, а, например, лестница, туалет, холл или ванные комнаты другому. Суды при таких обстоятельствах рекомендовали арендаторам БЦ урегулировать отношения со всеми собственниками объекта в договорном порядке (аренда, сервитут).

«Теперь же к нежилым помещениям применяются правила Жилищного кодекса. То есть все имущество стало общим и в равных долях принадлежит всем собственникам», - добавил Коневский. По его словам, соответствующее постановление Высшего Арбитражного суда было принято летом текущего года.

Источник Арендатор.ru

Правда перекопав весь Гарант мы этого постановления так и не нашли. Но мы знаем, куда звонить, в крайнем случае. :)

Ru Метрика представила результаты исследования недвижимость-сегмента сети

2009-11-21T19:42:00.000-08:00

В отличии от ГдеЭтотДом.ru мы не будем его перепечатывать. Остановимся только на самых интересных моментах:

В сентябре этого года сектор недвижимости интересовал 791 тыс. пользователей в сутки, что на 28,5% больше чем в среднем за год

Интерес москвичей к недвижимости уменьшился на 9%,
В Топ-20 сайтов о недвижимости доски объявлений вытеснили агентства недвижимости
Число сайтов нашего сектора за год выросло на 18% (6511 ресурсов)
39% респондентов планируют покупку недвижимости в ближайшие полгода (на наш взгляд это спорное утверждение)
47% россиян при наличии свободных денег вложили бы их в недвижимость (выделено нами :))
69% пользователей за месяц интересовались ценами, а 34% - реальными объявлениями и базами данных,
За полгода снизилось число запросов цен на недвижимость, исследований сектора, выросла доля запросов объявлений, оформления документов и оценки недвижимости, ремонта, перепланировки
За полгода прирост поисковых обращений по продаже офисов выросла на 50%, домов – 92%, квартир – на 114%
Запросы по покупке квартир за полгода выросли на 111%, продаже – 114%, аренде – на 25%
Популярность тематики у рекламодателей выросла за три месяца на 30%, за год – на 35%

Резюме: сектор потихоньку начинает уходить в онлайн, но творцы поисковых запросов больше хотят зрелищ, чем хлеба.

Вот это исследование

Надежды на дальнейшее восстановление отрасли строители возлагают на правительство, дачников, олигархов и нефть

2009-09-21T00:49:00.000-07:00

Все лето «глубина» падения объема работ, выполняемых строительной отраслью сокращается. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в августе 2009 года составил 347,6 млрд. рублей, или 84,5% к уровню соответствующего периода предыдущего года, сообщил Росстат...

http://spb.gdeetotdom.ru/analytics/building/1814049/

Рабочая пустота

2009-09-21T00:47:00.000-07:00

Рабочая пустота

Не все заявленные к сдаче в 2009 г. торговые центры будут введены в срок либо откроются при половинной загрузке. Покупатели выбирают дискаунтеры и рынки

"Уже треть продуктового ритейла России представлена форматом дискаунтера, последний становится все более привлекательным и для продавцов одежды и обуви", — описывает тенденцию Наталья Давиденко из Astera. И это приносит плоды.

Читать целиком

Так как в Ведомостях эту статью уже "закрыли", мы выкладываем ее полный текст (ноиндекс, как говорится, только для своих):

Рабочая пустота
Не все заявленные к сдаче в 2009 г. торговые центры в Москве будут введены в срок либо откроются при половинной загрузке. Покупатели выбирают дискаунтеры и рынки

Уже треть продуктового ритейла России представлена форматом дискаунтера, последний становится все более привлекательным и для продавцов одежды и обуви«, — описывает тенденцию Наталья Давиденко из Astera. И это приносит плоды. «По итогам полугодия увеличилась прибыль у продуктовых дискаунтеров “Магнит”, “Копейка”, “Лента”, демократичных сетей одежды группы Inditex», — приводит примеры Вероника Манн из Bridge consulting.

Многие ритейлеры из-за проблем с кредитованием и снижением спроса сворачивают программы развития или вовсе уходят с рынка. У девелоперов строящихся торгцентров выбор небольшой: открываться с теми арендаторами, что успели набрать, — но существует опасение, что те не получат нужного потока посетителей и разбегутся, — или заморозить почти готовый проект, рискуя в итоге остаться с невостребованным объектом на руках.

Ниже некуда

Мурат Гурсей из AFI Development заявлял, что, если число арендаторов ниже определенного уровня, нельзя открывать объект: его сочтут неуспешным и остальные 50% придется сдать бесплатно. Для Mall of Russia (AFI Development) он оценивал этот уровень в 80%.

Впрочем, по словам Александра Шарапова, президента Becar Realty Group, комплексы уже распахивают двери для посетителей при половинной загрузке: например, управляемый его компанией детский ТЦ «Аэробус» на Варшавке заработал при заполнении на 55%. ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе в январе открылся заполненный на 65%, вспоминает Давиденко. Ирина Каграманова, представитель «Ташира», объясняет это тем, что не все арендаторы успели въехать и подготовить помещения, в частности, «Седьмой континент» заработал через несколько месяцев после ввода торгцентра. Сейчас, по ее словам, вакантно не более 2% площадей. «Якорные арендаторы начинают торговать не раньше чем спустя месяц после официального открытия ТЦ», — отмечают аналитики Jones Lang LaSalle (JLL).

Лексикон участников рынка обогатился термином «рабочее открытие». Анзори Хасия из «Открытие-недвижимости» считает, что со временем эта практика станет нормой. Всегда есть возможность использовать планировку и закрыть, например, для посетителей часть торгцентра, а торговую галерею сгруппировать рядом с «якорями», считает Андрей Васюткин из GVA Sawyer.

В районном ТЦ «Дарья», открывшемся в сентябре в Строгине, для посетителей третий этаж пока недоступен, там разместится магазин бытовой техники, сообщила Анастасия Балмочных из LCMC (брокер на объекте). «Откладывать открытие, когда непонятны перспективы спроса на торговые площади, сейчас мало кто может себе позволить, — комментирует Васюткин. — Конечно, не всем комфортно совершать покупки в полупустом торгцентре. Но в некоторых случаях необходимо открыться к запланированной дате». На первый план выходит краткосрочная финансовая составляющая проекта — необходимость погашения займов, скорейшего генерирования cash-flow, объясняет он.

Дорогие бренды не нужныВ Петербурге заморожено строительство более 1 млн кв. м торговой недвижимости, утверждают аналитики. С начала кризиса стоимость ее аренды упала на 48%, а цена продажи — на 43%

За 1-е полугодие в Петербурге было открыто три торговых комплекса общей площадью 50 000 кв. м: «МебельWood», вторая очередь комплекса «Феличита-Пионерская», третья очередь «Миллер-центра». И сейчас в городе действуют 148 торгцентров с арендопригодной площадью в 2,4 млн кв. м, подсчитали аналитики Colliers International.

До конца года ожидается ввод не более 50 000 кв. м, в итоге предложение торговых помещений вырастет не более чем на 6%, прогнозируют эксперты Maris Properties in association with CBRE.

Друг за другом

С конца прошлого года девелоперы один за другим принимали решения о приостановке проектов, заморожено строительство более 1 млн кв. м торговой недвижимости, треть из них на момент консервации находилась в стадии строительства, говорит Роман Евстратов, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers Int. Сейчас, по его словам, работы ведутся на десятке объектов общей площадью около 580 000 кв. м. Лидирует Центральный район, там реализуются крупные проекты: МФК «Стокманн Невский центр» (около 100 000 кв. м) и Galeria (около 193 000 кв. м).

«Стокманн Невский центр» готов на 30%, строительство должно быть завершено к концу 2010 г., говорит Вадим Соколов, координатор по работе с проектами «Стокманн СПб центр». Из-за кризиса проект даже подешевел, из расчетной стоимости 185 млн евро удалось сэкономить несколько миллионов долларов, добавляет он. Информацию о заключенных договорах аренды в компании не раскрывают.

«Бриз» планирует завершить строительство торгового комплекса Galeria до октября 2010 г. Уже удалось сдать около 20% площадей, сообщил представитель компании.

Кто кого

За год цены продажи торговой недвижимости упали на 43,2%, в сентябре 1 кв. м предлагался в среднем по $3247, говорится в отчете Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). Средняя ставка аренды торговых помещений на конец августа, по ее данным, составила $29,6 за 1 кв. м в месяц — минус 48% с сентября 2008 г. Евстратов уверяет, что «ситуация стабилизировалась». Большинство участников рынка договорились о новых условиях, в основном арендаторы платят процент от оборота, объясняет он.

Подешевевшая аренда привлекла на петербургский рынок новых операторов. Среди них Nike, которая до сих пор была представлена в России лишь франчайзи, Kiton, H&M, Cento, Ulysse Nardin, Jack Wolfskin, говорит руководитель группы исследований рынков Knight Frank St.Petersburg Олег Громков.

По данным Maris Properties, сейчас заполняемость действующих торговых центров составляет в среднем 80%, в строящихся удается сдавать 5-10% (против 50% в первом полугодии 2008 г.). В некоторых торговых центрах до сих пор существуют листы ожидания, отмечает Громков.

В ТК «Сенная» в центре города заполнено 100% площадей, есть даже очередь из арендаторов, подтверждает Иван Беркольцев, директор по развитию «Концерна Питер», которому принадлежит торгцентр. Поэтому, уверяет Беркольцев, им не пришлось снижать ставки аренды. Но их величину он не назвал.

В стрит-ритейле снижение спроса наблюдается в основном в элитных торговых коридорах, где ставки аренды наиболее высоки, а также в отдаленных районах города, говорит исполнительный директор Praktis CB Cергей Федоров.

За первое полугодие арендные ставки в стрит-ритейле снизились на 30-50%, а в переоцененных торговых коридорах — иногда до 65%, добавляет он. Тем не менее, по данным Praktis CB, на Невском проспекте помещения сдаются примерно по 5000 руб. за 1 кв. м в месяц, ставки на Большом проспекте находятся в диапазоне 3000-5000 руб., а на Среднем проспекте Васильевского острова — 3000-4000 руб.

Вынужденные продажи

Сейчас на продажу выставлено около 15 торговых центров, владельцы которых испытывают трудности с погашением задолженностей по кредитам, кроме того, банки сами ищут покупателей на активы, находящиеся в залоге, говорит Владимир Сергунин, замдиректора инвестдепартамента Colliers Int.

Так, Шалва Чигиринский с разрешения ВТБ продает арестованный банком петербургский универмаг «Пассаж» на Невском пр-те, 48. Банк и Чигиринский рассчитывают выручить за него $75 млн, рассказал консультант, знакомый с предложением продавца.

Василий Сопромадзе, совладелец «Опера-хаус» на Казанской, 3, с прошлого года безуспешно искал покупателей на здание, где до недавнего времени была галерея моды Vanity. Теперь он делает реконцепцию объекта. «Я вложу 6 млн евро, и вместо торговли здесь будет фитнес-клуб и ресторан», — объяснил предприниматель. «8 августа галерея закрылась, на данный момент это лучшее решение», — сообщила представитель Vanity Ирина Горид. «Дорогой ритейл находится в глубокой коме», — резюмирует Сопромадзе.

Компания «Арсенал-недвижимость» из-за нехватки средств продает проект по строительству ТРК «Мандарин» площадью около 100 000 кв. м на участке в 3 га на пересечении Яхтенной и Мебельной улиц, рассказал гендиректор компании Виктор Лаптев. По его словам, стоимость участка составляет 12 млн евро, так как компания уже потратила на инфраструктуру, проектирование и нулевой цикл работ $5 млн. Пока в списке потенциальных арендаторов «Мандарина» только «Макдоналдс», сообщил представитель «Арсенала».

«Юит Лентек» отказался от планов по строительству торговых комплексов на имеющихся в собственности участках рядом с ТК «Мега-Дыбенко» и «Мега-Парнас». Рынок торговой недвижимости находится в депрессивном состоянии, объяснил гендиректор компании Михаил Возиянов: если компания и будет строить торгцентры, то только для конкретных заказчиков.

А «дочка» итальянской Margheri Group — компания «Бугры-мар», строившая ТРК «Невский колизей» площадью 100 000 кв. м с гостиницей и искусственным морем (стоимость — 350 млн евро), в феврале подала иск в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти о признании себя банкротом. В апреле была введена процедура наблюдения.

Арендаторы не в «Шоколаде»

В Ростове дефицит торговых помещений. Правда, не в торгцентрах, а в стрит-ритейле — стараниями городской администрации

Из крупных объектов в 2009 г. в Ростове открылся только ТРК «Золотой Вавилон» («Патеро девелопмент», торговая площадь — 52 000 кв. м) — правда, для посетителей пока работает лишь первый этаж. Общий объем качественных площадей достиг 423 640 кв. м, подсчитали аналитики Macon Realty Group (MRG).

Снова переносят сроки

В 2009-2010 гг. должны ввести еще более 230 000 кв. м торговых площадей, в их число войдут ТРК «Мегамаг» («Единство», 93 000 кв. м) и ТРЦ «Шоколад» («Седьмой континент», «Ташир», 70 000 кв. м). «Наши “якоря” успевают открыться к декабрю», — говорит гендиректор концерна «Единство» Валентина Полевиченко, под них и подстраивается «Мегамаг». Ввод в эксплуатацию ТРЦ «Шоколад» переносится на 2010 г., сообщила пресс-секретарь «Седьмого континента» Влада Баранова.

Гендиректор MRG Илья Володько объясняет решения девелоперов менять сроки или вводить объекты несколькими очередями «отсутствием спроса арендаторов». По словам Полевиченко, «Мегамаг» заполнен на 75%, якорями стали гипермаркеты «Карусель» и «Декатлон». Концерн сейчас разрабатывает концепцию второй (под развлечения) и третьей (под товары для дома) очередей «Мегамага». Представители «Седьмого континента» не стали раскрывать данные о заполняемости.

Кроме вышеназванных в городе строится торгцентр в рамках комплекса «Ростов-сити». Его возводит концерн «Покровский», «активно осваивая кредит Сбербанка в 400 млн руб.», поделился директор по инвестициям и развитию Константин Кушнарев. В ноябре откроют второй, развлекательный этаж «Золотого Вавилона», рассказал его гендиректор Сергей Князев.

Спрос и цены

По оценке специалиста отдела коммерческой недвижимости «Титула» Владимира Литвинова, спрос на торговые помещения с октября 2008 г. сократился в 2-3 раза. С середины августа количество заявок на площади под торговлю несколько возросло, «но это можно объяснить слухами о девальвации рубля», говорит коллега Литвинова Константин Поцелуев.

Основным методом привлечения арендаторов остается снижение ставок, отмечает Володько. По оценке DTZ, торговая недвижимость в Ростове с 2008 г. потеряла в цене аренды 10-30% — до 1910 руб. за 1 кв. м.

Опальный стрит-ритейл

С дефицитом помещений может столкнуться стрит-ритейл. В мае 2009 г. мэр Ростова-на-Дону Михаил Чернышев издал постановление № 351, по которому для перевода квартиры в нежилой фонд необходимо согласие всех собственников в многоквартирном доме. По наблюдениям Поцелуева, с лета предложение в стрит-ритейле перестало пополняться.

Раньше схема была проста: покупалась квартира на первом этаже на проходной улице за 1,5-2 млн руб., отдавалось 100 000 руб. за ее перевод в нежилой фонд, а после ремонта здесь открывался магазин, говорят риэлторы. «Сейчас это нереально», — категоричен Поцелуев. По его словам, цены на квартиры «под перевод» снизились на 15-17%, зато на столько же подорожали готовые торговые помещения.

Рынок вместо торгцентра
Нижегородские девелоперы открывают в этом году по одному торговому центру в квартал. В основном те, строить которые начали еще до кризиса

В I квартале 2009 г. был открыт торгцентр Seven («Эталон», 10 000 кв. м). Во II квартале — 15 000 кв. м торговой галереи в торгово-офисном центре «Лобачевский Plaza» («Новый город»). В IV квартале ожидается ввод «Огней столицы» (Волго-окская инвестиционная группа, 68 500 кв. м) и «Москва-сити» (Московская финансовая компания, 12 000 кв. м). Прошлогодний недострой обеспечил городу прирост торговых площадей почти на 100 000 кв. м, подсчитали консультанты.

Кроме того, планируется открытие второй очереди ТЦ «Карусель» (Х5 Retail Group). А группа компаний «Столица Нижний» продолжает строительство первой очереди торгово-развлекательного центра в новом жилом микрорайоне «Седьмое небо».

Ввод с задержкой

Годовую отсрочку ввода девелоперы объясняют нехваткой средств на стройку. «Купившие первый и второй этажи “Москва-сити” Х5 Retail Group и “Техносила” не могли соблюдать график внесения платежей, поэтому финиш стал таким затяжным», — объясняет Артем Кочетов, ведущий специалист нижегородского представительства МФК.

«Жилстрой-НН» переносил срок ввода торгцентра на 10 000 кв. м в Верхних Печерах дважды: с I квартала 2009 г. на третий, потом — на 2010 г. Сроки были смещены сначала из-за реконцепции: вместо магазина решили делать рынок. «По соседству есть гипермаркет “Лента”, ТРЦ “Фантастика” с “Реалом” на первом этаже, супермаркет Spar и множество других магазинов, достойную конкуренцию в той же нише составить очень трудно, а рынков, где могли бы продавать сельхозпродукцию фермеры из ближайшего пригорода, нет», — объясняет решение о смене формата директор по маркетингу «Жилстрой-НН» Ольга Сажина. Но когда согласования на открытие рынка были получены, компания решила не форсировать строительство из-за того, что средства понадобились на другие объекты. В частности, на переоснащение завода крупнопанельного домостроения на новую, более экономичную серию домов, рассказала Сажина.

В пресс-службе «Мосмарта» сообщили, что вновь стали запускать магазины в регионах, но точной даты открытия торгцентра «Сормовский» в Нижнем Новгороде не назвали. Год назад компания вынуждена была отказаться от ввода этого полностью готового магазина.

«СКМ девелопмент» отложил открытие ТЦ «Инхауз» на ул. Ларина еще на год. Как сообщил директор компании Алексей Фалько, первая очередь на 12 000 кв. м откроется в сентябре 2010 г., вторая — в декабре 2010 г. «Коробка здания построена, но остались внутренние работы и строительство сетей и дорог, в соответствии с требованиями местной администрации», — объяснил Фалько.

ГК «Электроника» прикрыла стройку на пл. Лядова плакатом «Кризис заканчивается». Но за ответом «Ведомостей» на вопрос, когда возобновится строительство, в компании попросили позвонить месяца через три.

Ставки по договору

Чтобы удержать арендаторов и привлечь новых, собственники снижают ставки. «Реальную глубину падения оценить трудно: все обсуждается в индивидуальном порядке», — признает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).

По данным НЦНЭ, только за I квартал бутики подешевели на 12-30%, во II квартале снижение ставок составило от 4% до 14%. По словам Романчевой, больше всего просели в цене те торгцентры, где были самые высокие ставки. В начале года в «Муравье» аренда упала на 50% и более, однако в III квартале здесь сумели отыграть 20-25%. «Муравей» — единственный торгцентр в Ленинском районе и при малейшем оживлении рынка диктует цены«, — объяснила Елена Сидорова, специалист НЦНЭ. Во II квартале вполовину подешевел ЦУМ. А собственник универмага «Гордеевский», открывший в конце 2008 г. вторую очередь, был вынужден в старом здании снизить ставки в 2-3 раза.

В сентябре средние ставки для торговой галереи в заречной части составили 1555 руб. за 1 кв. м в месяц, в нагорной — 1720 руб., сообщила Романчева. «Якори», по ее словам, в некоторых случаях платят только за эксплуатационные расходы.

Арендаторов теперь интересуют гораздо меньшие площади. Например, в сентябре в ТЦ «Москва-сити» было по три претендента на 50-метровые площади с выгодным расположением, рассказал Кочетов, их удалось сдать по 900-2000 руб. за 1 кв. м в месяц.

Надежда Данилова, менеджер риэлторской фирмы «Адрес», говорит, что в стрит-ритейле год назад спросом пользовались помещения по 1000-1200 кв. м под сетевые магазины, сейчас спрашивают от 70 до 600 кв. м. По ее данным, в заречной части за аренду просят по 400-450 руб. за 1 кв. м в месяц, а большие площади можно найти по 150-170 руб. «В нагорной части встроенно-пристроенные помещения в новых домах собственники мечтают сдать по 800-900 руб. за 1 кв. м, но реальная цена — 700 руб.», — утверждает Данилова.

Не сходятся в цене

Продаж на рынке мало, говорят риэлторы. Небольшие магазины можно было купить в основном весной и летом. Большая часть их продана с дисконтом до 30% к докризисной цене. «Продавали те, у кого были большие долги. Кому-то удалось реструктурировать кредит, остальным пришлось идти на уступки», — утверждает Данилова. Сейчас, по ее словам, в основном предлагаются нежилые помещения в строящихся домах по высоким ценам — 50 000-60 000 руб. за 1 кв. м.

Свободны от арендаторов

В Екатеринбурге готовятся к открытию все новые магазины — несмотря на снижающийся спрос со стороны ритейлеров

По данным городского комитета по товарному рынку (КТР), с января по сентябрь введены торговый центр («Кировский люкс», 8000 кв. м торговой площади), четыре супермаркета, девять продовольственных и 18 непродовольственных магазинов — все на 17 000 кв. м. В сентябре открылся ТРЦ «Фан-фан» (площадь — 32 000 кв. м, из них 20 000 кв. м торговой).

По информации вице-мэра Виктора Контеева, до конца 2009 г. намечен ввод в строй ТОЦ «Европа» (32 000 кв. м, торговой — 20 000 кв. м), третьей очереди ТРЦ «Гринвич» (83 000 кв. м, торговой — 52 000 кв. м) и «Седьмое небо» (78 000 кв. м, торговой — 32 000 кв. м). Вопрос, как и кем будут заполнены эти площади.

Кому сдавать

С начала года, признает председатель КТР Елена Чернышева, несколько торговых объектов потеряли арендаторов: например, сеть бытовой техники «Мир» закрыла точки на 6800 кв. м в торгцентрах «Екатерининский» и «КИТ», а также на ул. 8 Марта.

По словам Контеева, в готовящихся к открытию объектах востребованы 150 000 кв. м, остальные 65 000 кв. м — вакантны. А 20 000 кв. м в «Фан-фане» заполнены на 62%. Управляющий торгцентром Сергей Перевалов заверил «Ведомости», что проблем с заполнением не будет, но пока договоры заключены с «Макавто», L'etoile, «Мегамарт» и «Техносила».

В «Европе», по словам гендиректора УК «Пред-групп» Алексея Мальцева, в сентябре было заполнено 60%. Среди арендаторов — местная продовольственная сеть «Звездный», Etro, Hugo Boss, Bosco Sport, Sublime, Blanсpain, Breguet, Omega и другие.

Запланированное на эту осень открытие «Комсомолла» (DVI Group), по словам Контеева, будет перенесено на 2010 г. из-за проблем с финансированием. Управляющий торгцентра Михаил Смирнов сообщил, что сейчас они ищут источники дополнительных вливаний.

Как удержать

По словам аналитика УПН Гурама Тухашвили, чтобы удержать арендаторов, снижаются ставки даже в самых успешных объектах.

По данным УПН, в III квартале 2009 г. средние ставки аренды составили 2200 руб. за 1 кв. м в месяц, упав за год на 24%. Но если в крупных торгцентрах они снизились на 16-18%, то в небольших окружных и микрорайонных — на 31% и 38% соответственно, до 700-800 руб. Правда, уточняет Тухашвили, реальная ставка обычно не разглашается.

Мальцев говорит, что собственники соглашаются на оплату арендаторами процента с оборота, либо только коммунальных услуг или даже разрешают «сидеть» бесплатно — пока не найдутся другие.

Представители же ТРЦ «Гринвич» (он расположен в центре города) уверяют, что наоборот, почувствовали наплыв ритейлеров из магазинов районного значения. Ирина Тебенева из «Гринвича» говорит, что им предлагаются помещения «бюджетного формата» — по 4-15 кв. м.

С улицы — в магазин

В торгцентры стремится и непродовольственный стрит-ритейл. Гендиректор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов объясняет это «большим покупательским потоком».

Как результат, ставки аренды в стрит-ритейле с начала года снизились на 25% с 1300 руб. за 1 кв. м в месяц до 980 руб. Лидируют центральные районы. Сейчас, по информации УПН, снять торговые помещения в спальных районах можно на 47% дешевле, чем в сентябре 2008 г., а купить — на 20%, по 90 780 руб.

Надежда на «якорей»

В торговых центрах Самары одни ритейлеры приходят на смену другим. Якорные арендаторы становятся собственниками помещений

По данным Knight Frank, сейчас в Самаре функционирует 22 торговых центра площадью более 680 000 кв. м. К числу качественных и профессиональных аналитики относят восемь (общей площадью 440 000 кв. м). До конца года ожидается ввод еще девяти объектов общей площадью около 940 000 кв. м.

На замену

Все торговые центры, выход которых ожидается в этом году, уже подписали соглашения с якорными арендаторами, утверждают их представители. Самарский рынок торговой недвижимости остается одним из самых стабильных региональных рынков, говорится в исследовании Knight Frank. Несмотря на то что отсюда, как и из других городов, уходят операторы (в частности, закрылись сети «Сантахаус», «Модис», «Рамстор»), приходят новые. «Происходит замещение одного ритейлера другим», — отмечают эксперты Knight Frank.

По данным Knight Frank, c начала года в городе заработали магазины «Дочки-сыночки», «Позитроника», второй MediaMarkt, третий «М.видео», гипермаркет «Спортмастер», до конца 2009 г. планируют открыться Kika (12 000 кв. м) в ТЦ «Мост» и «Ашан-сад» в ТЦ «Мега-Самара». Французская сеть Carrefour, как признались ее представители, также давно ищет в Самаре помещение не менее 5000 кв. м.

Свободных площадей большого размера в городе попросту нет, говорит Дмитрий Баранов, аналитик УК «Молл менеджмент». Гендиректор «Индэст-девелопмента» Михаил Ненашев уточняет, что проблема в том, что действующие торговые центры не могут удовлетворить требования иностранных сетевиков: с качеством проблемы.

По словам генерального директора X5 Retail Group Владимира Рыжкова, именно отсутствие качественных торговых площадей в Самаре заставило X5 Retail Group заняться девелопментом и построить собственный торговый центр — «Ипподром» (30 000 кв. м). Дата его открытия пока неизвестна, но, несмотря на это, «Ипподром» уже заполнен арендаторами на 60%, уверяет Рыжков. И в 2010 г. компания намерена открыть в Самаре еще несколько магазинов — «сколько площадок найдем», подчеркнул он.

Нет денег на покупку

На рынке торговой недвижимости Самары преобладают сделки по аренде, указывают эксперты Knight Frank. Собственники не стремятся распродавать помещения. Исключение — торгцентр «Мост» (27 200 кв. м), 1 кв. м в котором предлагается примерно по 95 000 руб. Австрийская сеть Kika выкупила сразу 12 000 кв. м и станет крупнейшим якорным арендатором.

Баранов говорит, что у большинства ритейлеров просто нет средств на выкуп площадей. Как правило, объекты покупают на кредиты, а кто сейчас их даст, рассуждает он. Kika исключение, так как сам формат ее развития подразумевает выкуп площадей в собственность, полагает Баранов.

«Проблемы с наполняемостью были и остались, но они обусловлены прежде всего финансовыми проблемами арендаторов, а не профицитом торговых площадей», — говорит заместитель директора по маркетингу УК «Эл-траст» Вячеслав Рандаев. По его словам, ТЦ «Вертикаль» в сентябре был заполнен примерно на 50%, «но с якорными арендаторами уже договорились»: это будет «Техносила» и продуктовая сеть «Карамель» (каждый займет примерно по 2000 кв. м). Дата открытия торгового центра пока не назначена. Помогло договориться то, что с начала кризиса «Эл-траст» согласился на ряд эксклюзивных уступок для клиентов: различные бонусы, отсрочка по арендным платежам, возможность бартера в качестве оплаты и т. д., рассказывает Рандаев. Кроме того, в начале года пришлось пересмотреть условия даже по заключенным договорам и снизить ставки на 10-15% как для «якорей», так и для небольших арендаторов, добавил он.

Ритейлеры пытаются продавить собственников на предмет дальнейшего снижения ставок. Рыжков рассказал, что они ведут переговоры об этом с рядом арендодателей: «Мы уверены, что цены еще есть куда снижать». Рандаев из «Эл-траста» констатирует, что теперь девелоперы индивидуально обсуждают с каждым клиентом условия контракта: «Они могут быть скорректированы в сторону понижения ставки до 15%». С ними не согласен Ненашев из «Индэст-девелопмента», который уверяет, что ставка на уровне 900 руб. за 1 кв. м в месяц, которая действует последний квартал в торгцентре «Мягкофф», оптимальна. «Проблем с нехваткой арендаторов в нашем центре нет — вакантно около 2-3%, что можно объяснить естественной ротацией», — говорит он.

Не продавать, а держать

В Казани начался расцвет дисконт-центров. А неуспешные магазины пускают арендаторов бесплатно

С начала года к действующим в Казани 28 торгово-развлекательным центрам (780 000 кв. м) прибавился один объект. В феврале открылся торгцентр «Азино» (15 000 кв. м, «Омега»).

«Франт» (40 000 кв. м), по данным девелопера «Квазар», будет сдан к январю 2010 г. А закрытый год назад на реконструкцию «Южный» («Молл текнолоджи»), по информации Jones Lang LaSalle (JLL), агента по сдаче его площадей, откроется в октябре 2010 г.

Свободные магазины

Несмотря на ничтожное пополнение торговых площадей, существующее предложение превышает спрос, говорит замгендиректора МИАН Инна Игнаткина. Год назад, по данным «Азимут-консалтинга», были свободны 5-7% помещений в торгцентрах. Сейчас, по оценкам замдиректора отдела JLL Михаила Рогожина, в среднем пустует 15%: кому-то везет больше, кому-то меньше.

«Успешные комплексы пользуются спросом арендаторов, в них свободно меньше 10%», — заявила Игнаткина. По мнению опрошенных брокеров, наилучшую заполняемость демонстрируют «Тандем», ХL и «Мега». Последняя, несмотря на самые высокие ставки на аренду в Казани, — 1500-3000 руб. за 1 кв. м в месяц.

Успешные дискаунтеры

Лучше всего себя чувствуют дискаунтеры, признают брокеры. По словам Рогожина, казанцы стали реже совершать дорогие покупки либо переориентировались на бренды более доступного ценового сегмента, такие как Zolla, O'stin.

Управляющий дисконт-центра ХL Леонид Рахимов утверждает, что человекопоток в магазине не сократился. Сейчас на 22 000 кв. м в ХL размещаются семь брендовых магазинов-дискаунтеров. Скоро будут открыты еще два — Nike и O'stin. А вот расцвет уличной торговли прошел, «потребитель предпочитает экономный шопинг в торгцентрах», говорит Игнаткина. Скидки на неликвид в стрит-ритейле достигают 50%, месячная ставка — меньше 300 руб. за 1 кв. м, отмечает директор АН «Реалит» Татьяна Линькова. Из-за отсутствия спроса собственники соглашаются на долгие «арендные каникулы»: например, в торгово-офисном здании на ул. Гафури первый год для новых клиентов обойдется бесплатно, рассказала она.

Не продавать, а держать

Массовой распродажи помещений в торгцентрах пока нет. Игнаткина говорит, что владельцы редко соглашаются на продажу с дисконтом.

«Квазар» с мая продает в строящемся «Франте» блоки от 30 кв. м по 40 000 руб. за 1 кв. м. «Бахетле» уже год предлагает 2425 кв. м из 6650 кв. м в одноименном комплексе и 16 соток рядом. За 1 кв. м в торгцентре просят 50 000 руб., за сотку — 150 000 руб. На продажу выставлены и принадлежащие «Бахетле» 3187 кв. м из 12 350 кв. м в «Сити-центре» по цене 225 млн руб. «Особого спроса на них нет», — сетует Раиль Кабиров из «Бахетле».

Точка зрения: Санация кризисом

«Будет ли кризис перепроизводства в девелопменте торговой недвижимости?» — спросили меня на одной из конференций полтора года назад. Я ответила, что кризис будет у тех, кто строит что попало и где попало — только потому, что все объекты уходят на ура. Почти угадала.

Предыдущие несколько лет российская розничная торговля и ее симбиотик — торговая недвижимость экстенсивно росли со скоростью, больше свойственной пробкам от шампанского, чем отраслям экономики. А пробки, как водится, либо попадают в потолок, либо, исчерпав энергию праздника, замедляются и падают — опять же с ускорением.

Но тогда денег в экономике было с избытком, доходы населения стабильно росли, все прогнозы шли только вперед и вверх, будущие капитализации считались преимущественно в ярдах, причем с легким пренебрежением.

Подавляющее большинство участников «движения к кризису» — от младших чинов до владельцев бизнесов, а также всяких «экспертов» — имели небольшой опыт работы, отсутствие специальных знаний и безмятежную непуганость. Они с энтузиазмом создали маложизнеспособную пирамиду, которая к приезду кризиса начала сыпаться — сначала от испуга, а дальше от колебаний конъюнктуры.

Суммарный оборот российской розничной торговли, по официальным данным, снизился за год к сентябрю 2009 г. на 3-4%, а ставки аренды упали в среднем на 25-30%. Но мы знаем, что размер арендной платы розничной торговой точки должен быть пропорционален ее валовой выручке. Так кто здесь лукавит — Госкомстат или ритейлеры?

В первые месяцы кризиса девелоперы торговых центров в основном остановили, заморозили или навсегда забросили проекты. Сознательно смогли остановиться те, кто еще не прошел точку невозврата в экономике проекта.

Из обещанных столице 2 млн кв. м торговой недвижимости в 2009 г. введено около 200 000 кв. м и так или иначе строят еще 700 000 кв. м. Итого сокращение в Москве на 55% от задекларированного на эти два года объема ввода, по России в целом — на 60%.

Кстати, если бы этого не произошло, то отраслевой кризис перепроизводства наступил бы неминуемо — его приближение ощущалось брокерами еще весной 2008 г. Новые торговые площади, которые сейчас предлагаются арендаторам, сдаются с большим трудом и по существенно меньшим ставкам, чем ожидалось их девелоперами до кризиса. Причиной этого стало снижение операционных показателей (количество посетителей, число покупок и размер среднего чека) у большинства торговых сетей, а также очевидное сокращение числа сетевиков, продолжающих открывать новые точки. Тех, кто развивается, сейчас мало — их аргумент в переговорах с девелоперами простой: если мы не возьмем ваши площади (а мы их не возьмем по высокой ставке), то других вы просто не найдете.

К началу осени рынок стабилизировался и готовится к осторожному росту — несмотря на данные о продолжающемся падении оборотов в рознице.

Законопроект о запрете продажи пива в ларьках и киосках внесен в Госдуму

2009-09-08T00:41:00.000-07:00

Как сообщило сегодня РБК член фракции "Справедливая Россия" Антон Беляков внес в Госдуму проект закона о запрете розничной продажи пива в ларьках и киосках.

Депутат отметил, что сейчас пиво и пивной алкоголизм представляют собой большую угрозу, так как подобные алкогольные напитки активно употребляют несовершеннолетние. Средний возраст начала употребления пива, по словам Белякова, снизился до десяти лет. Запрет продажи пива и напитков, изготавливаемых на его основе, в ларьках, киосках, палатках, с рук и лотков, по его мнению, ограничит доступ детей к алкоголю.

Мы будем следить за судьбой законопроекта.

Мы открылись!

2009-09-01T00:00:00.000-07:00

В двух словах о себе:

Риво (Reevo) и Арт Реал Эстейт (ArtRealEstate) это две московские компании занимающиеся предоставлением услуг в области (соответственно) торговой и коммерческой недвижимости.

ReevoБлог - это единый блог обеих компаний.

Добро пожаловать.